【华商记者帮】大学生短租签长约难退押金 此前已有相关判例
想在暑假短租两个月的房子，在中介人员的“动员”下签了一年期的租约。等到退租时，却难以要回自己的押金，生活费本就拮据的小冯懊恼不已。
短租2月签订了1年期合同
退租时中介拒还押金
今年暑假，20岁的大学生小冯从河南来到西安实习，想短租一个合适的房子。
“我通过线上租房平台联系到了西安鼎信住房租赁有限公司的张姓房产中介人员。”小冯说，中介工作人员冯女士带着她看了两间房子，其中一间位置和租金他都比较满意，于是决定签合同。
签合同前，小冯向中介张女士明确表达了自己只想短租两个月。“她告诉我，可以短租，但因为是制式合同，只能签1年，等两个月到期后会正常给我退还押金等费用。”小冯说，“我和她再三确认，到期后是否需要承担其他责任，她说退租前10天联系她，到期后直接走就行。”
7月3日，小冯签订了房屋租赁合同，每月租金800元，押一付一。由于是短租，小冯并未见过甲方（房东本人），合同是中介张女士代签。合同签完后小冯直接将钱转给了张女士，包括1个月的租金和物业费、房屋押金、维修费等，7月19日，他又支付了第二月的房租和物业费，共计支付3365元。
小冯合同中写着，房屋租赁期为1年，若乙方中途不住，须在交房租的前一个月通知甲方，乙方自行转租出去后甲方退还乙方剩余房租、维修费及押金。其中特别注明，任何合同外的口头承诺均无效。
在小冯提供的录音中，他明确告知自己只住两个月，张女士也表示，提前退租没有违约金。“你们不租的时候提前10天给我发信息，我帮你们转租，所有押金全退。”
“8月初，我们联系张女士打算退房。”小冯说，虽然租期9月3日到期，但他打算8月15日就搬走，租金还是按照两个月算。“我说了退房的事后，她却‘变了卦’，要求把房子转租出去之后才能退还押金和剩余维修费。”
8月15日，华商报大风新闻记者联系到鼎信住房租赁公司的张女士，对方表示在签订合同前已告知小冯，中途退租需要将房子转租出去才能退还押金，并未向他承诺中途可以直接退租，一切应以合同为准，其他问题建议走法律途径解决或报警处理。
律师说法：
中介所做口头承诺属于履行职务行为
对公司产生效力、约束力
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：涉事合同是鼎信租赁公司事先拟定并向不同租客提供的，且租客无商量的余地，在法律上，此类合同被誉为格式合同。虽然涉事合同约定了成功转租后退还押金，但是鼎信租赁公司未就该条款尽到提醒注意义务，而且该条款不合理不公平地免除或者减轻了鼎信租赁公司责任、排除或者限制了租客主要权利，依据《民法典》第497条以及《消费者权益保护法》第26条规定，此类条款归属无效。
赵良善表示，鼎信租赁公司的工作人员向小冯所做的口头承诺，属于履行职务行为，《民法典》第170条明确规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。据此，工作人员所做的口头承诺对鼎信租赁公司产生效力、约束力，由此引起的责任由鼎信租赁公司承担。因此，小冯与鼎信租赁公司应以小冯的口头承诺为准，而不以合同约定为准，双方的合同期应是2个月，鼎信租赁公司应退押金。
赵良善强调，一些房屋租赁中介利用大学生社会经验不足等劣势地位，说一套做一套，忽悠大学生签订苛刻的合约，最后翻脸矢口否认之前的承诺，一切以合约为准。看似一时占了便宜、掏空了大学生的钱包，套路了大学生，实则是在抹黑自己，是在透支自身的声誉、形象，咎由自取。房屋租赁中介唯有讲诚信，才是经营之本、长久之计，才能在市场立于不败之地。对于大学生而言，一些房屋中介的销售员为了逐利，其营销方式可谓是五花八门，起初会向大学生说得天花乱坠，所以大学生切勿盲目跟风、盲目信任销售员的各种承诺；大学生签约时，要提高警惕，擦亮双眼，熟稔合同条款，捂好自己的钱袋子；与此同时，大学生也要注重取证，比如收集销售员当初的口头承诺、书面合同、付款票据、微信聊天记录、短信等，为日后维权所用，以免“踩坑”。
相关判例：
短租房屋签长租合同
法院判公寓向租客退还押金
2023年6月，山东省济南市槐荫区人民法院审理了一桩短租合同变长租，房间退租押金难退的案例。
顾某系刚毕业的外地大学生，到济南一家单位实习，找到某公寓管理公司，与其业务员联系并告知自己想短租两个月的需求，业务员承诺可以短租两个月，退租时提前一个月通知即可。后在业务员催促下，双方签订了房屋租赁合同，合同中约定了租期1年，租金押一付二等内容。顾某交纳了押金、两个月的房租、物管费、卫生费等。租住一个月之后，顾某提出退租，某公寓管理公司不同意，要求顾某按照合同约定继续承租。租期满两个月，顾某搬离了涉案房屋。
因退还押金事宜一直协商不成,顾某向槐荫法院提起诉讼，请求判决某公寓管理公司退还其押金。
某公寓管理公司辩称，合同相关条款约定了业务员的口头承诺无效，租赁期限应按合同约定的一年为准，不同意返还顾某主张的押金。
法院审理认为，房屋租赁合同相关条款约定的“如有合同条款范围外的要求经双方商妥后写成书面补充条款。任何口头的约定，都将视为无效承诺”，应属格式条款，某公寓管理公司未提供证据证明其已尽到充分的提示义务，且顾某称签订合同时某公寓管理公司并未提醒其注意，法院对某公寓管理公司该辩称不予采信。而根据顾某提供的与当时业务员沟通的电话录音、微信聊天记录等，可以认定在双方商定租赁房屋时，顾某明确告知短租两个月，业务员在签订合同时对租期两个月的承诺应视为职务行为，对某公寓管理公司产生效力，双方的合同期限应为两个月。
顾某提交证据证明其已于租住两个月后搬离该房屋，且已交足两月租金，某公寓管理公司仍要求其继续承租，拒绝退还押金，违反双方口头协议的约定。最终，法院依法判决某公寓管理公司向顾某退还押金。
法院提醒：对于实习、考研或者求职的大学生来说，免不了和租房打交道，但由于社会经验较少、辨别能力有限、防范意识不足，很可能被租房市场乱象“套路”。面对这一情况，大学生应当从自身出发，提升法律意识，在渠道选择、房屋查看、合同签订等诸多方面提高警惕，尤其是在签订房屋租赁合同时，务必仔细阅读合同条款，把租赁期限、相关费用、是否转租、合同解除等明示在合同中，将自己的需求、对方的承诺等白纸黑字落实在书面合同上，切莫轻信口头承诺，避免误入潜藏骗局，同时注意保留沟通记录、交易记录等相关证据，以备不时之需；而一旦不小心落入租房“陷阱”，也要勇敢的拿起法律武器维护自己的合法权益。
华商报大风新闻记者 白仲夏 实习生 赵昱涵 石芳琪
来源：华商网-华商报
编辑：方正